Звільнення від сплати орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України: практика Вищого господарського суду України

.

Батрин Станіслав ВіталійовичВ ході виконання зобов'язань за господарськими договорами найму (оренди) постає ряд проблемних питань, які стають предметом суперечностей між контрагентами, що, у свою чергу, спонукає звернення суб'єктів господарювання до господарських судів з метою захистити право та інтерес, що порушується чи може бути порушеним. В цій частині, предметами судових розглядів нерідко стають вимоги щодо звільнення від сплати орендної плати за користування земельними ділянками, приміщеннями та іншим майном, які передані власником користувачеві у володіння та користування (оренда, найм), проте якими користуватися позивачі не можуть через певні незалежні від їх волі обставини. З огляду на матеріали судової практики за останні роки, позивачі застосовують декілька способів вирішення даного завдання та звертаються до суду з позовами про припинення договору, про розірвання договору, про тимчасове звільнення від нарахування орендної плати, про зупинення нарахування орендної плати, про стягнення коштів (у випадках коли орендні платежі сплачувалися, проте фактичної можливості використовувати майно у орендаря не було). Посилання в даній категорії справ обов'язково здійснюється на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, відповідно до положень якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

З огляду на положення законодавства, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини (п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України). Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. В силу ч. 1 ст. 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Статтею 762 Цивільного кодексу України на орендаря покладено обов'язок щомісячно сплачувати орендну плату. Аналогічні приписи встановлено Законом України "Про оренду державного і комунального майна". За умовами ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Таким чином, оренда є саме відплатним зобов'язанням.

Водночас, положення ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України встановлюють своєрідні винятки з загального правила та дозволяють орендареві, за умови настання відповідних обставин, наполягати на звільненні від сплати орендної плати. Слід зазначити, що предметом доведення у справах за позовними вимогами, які ґрунтуються на положеннях ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України є наступне коло обставин: присутність орендних відносин; передбачений договором або законодавством обов'язок сплачувати орендну плату за користування майном на протязі певного терміну; наявність обставин, які унеможливлюють використання об'єкта оренди; існування таких обставин поза волею орендаря. Зі свого боку, вбачаємо за необхідне підкреслити, що в подібних ситуаціях предметом доведення стає також наявність обставин, що засвідчують активне волевиявлення орендаря (користувача) щодо використання майна, яке передане в користування. Так, у спорах про тимчасове звільнення від сплати орендних платежів на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України виникає необхідність надати перед господарським судом докази того, що користувач вживав заходи до використання майна, а у разі якщо, до прикладу, земельна ділянка самовільно зайнята іншою особою, - надати докази звернення з вимогою до порушника про припинення такого порушення. На додаткову увагу заслуговують ситуації, коли саме орендодавець, не зважаючи на підписання договору оренди, ухиляється від фактичного передання майна. В такому разі, слід зважати на типові умови господарських договорів, які містять вимогу про досудове врегулювання спору. За таких умов, відмова від досудового врегулювання спору трактується як передчасне звернення до господарського суду.

Слід зважити й на те, що за змістом статей 33 і 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог. Вимога надати докази невиконання або неналежного виконання відповідачем зобов'язань за угодою (ст. 610 ЦК України) покладається на позивача. Водночас, за приписами ст. 614 ЦК України тягар доказування відсутності своєї вини лежить на особі, яка порушила зобов'язання.

Аналіз судової практики Вищого господарського суду України з означеного питання засвідчує важливість формування достатньої доказової бази перед зверненням до суду з позовними вимогами, які заявляються на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України. До прикладу, така позиція відображена у Постанові Вищого господарського суду України від 4 листопада 2009 р. у справі за № 11/011-09, в якій підтримано позицію про необґрунтоване посилання на положення законодавства про звільнення від сплати орендної плати, дослівно : "Посилання банку на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України не прийнято судом апеляційної інстанції до уваги, оскільки останнім не доведено неможливості використання ним відповідного приміщення". В наступній Постанові Вищого господарського суду України від 04 липня 2012 р. у справі № 18/2583/11 суд касаційної інстанції, перевіряючи дотримання судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при постановленні рішень у справі про стягнення заборгованості з орендної плати, дійшов до наступних висновків: "Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд, виходив з того, що відповідач не користувався об'єктом оренди через обставини, за які він не відповідає, з огляду на що, застосувавши приписи ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, прийшов до висновку щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог. Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивачем не було надано належних доказів на підтвердження неможливості використання орендованих приміщень по вині позивача, а отже позовні вимоги є правомірними...Так, заперечуючи проти позову відповідач посилається на те, що оскільки позивач без попереджень відключив від електропостачання та водопостачання торгівельні місця то відповідач був позбавлений можливості використовувати об'єкт найму за призначенням. В обґрунтування своїх заперечень відповідач посилається на листи, адресовані позивачу від 28.03.2011, 23.05.2011, 01.06.2011 (в яких він, зокрема, просить пояснити підстави припинення постачання води, теплової та електричної енергії та відновити постачання), а також на листи, адресовані ПАТ "Полтавообленерго", Управлінню розвитку підприємницької діяльності виконавчого комітет Полтавської міської ради від 16.02.2011. Однак, як правомірно зазначив апеляційний господарський суд, вказані листи не можуть бути доказами відключення позивачем відповідача від постачання води, теплової та електричної енергії, а інших належних доказів на підтвердження неможливості використання приміщень з вини позивача відповідачем надано не було. Крім того, з актів приймання-передачі об'єктів оренди вбачається, що наймодавець передав, а наймач прийняв у користування торгівельні місця у відмінному стані та претензії у сторін відсутні. Враховуючи зазначене, апеляційний господарський суд, встановивши заборгованість відповідача перед позивачем за договорами оренди торгівельних приміщень за період з 06.02.2011 по 10.11.2011, прийшов до правомірного висновку щодо відсутності підстав для застосування положень ч. 6 ст. 762 ЦК України та обґрунтовано задовольнив позовні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати за вказаний період", - як констатував суд касаційної інстанції. Однакова в позиція щодо необхідності доведення підстав до посилання на ч. 6 ст. 762 ЦК України прослідковується і в інших судових рішеннях Вищого господарського суду України, зокрема у справах № 37/365, № 3/115-09 тощо.

З іншого боку, Вищий господарський суд України приймає позицію сторін щодо застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України за умови, що такі вимоги чи заперечення мають під собою достатнє обґрунтування.

Так, з Постанови ВГСУ від 26 серпня 2010 р. у справі за № 7/313/09 вбачається, що ТОВ "СІМП-ЛЕКС" звернувся до суду з позовом про стягнення коштів до Управління житлового господарства Запорізької міської ради, Комунального підприємства "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №13", Запорізької міської ради. Як встановлено, 26.09.2006 р. між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець - відповідач-1), КП "ВРЕЖО №13" (балансоутримувач - відповідач - 2) та ТОВ "СІМП-ЛЕКС" (орендар - позивач) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №1805/13, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.07.2006 р. №290/25 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху загальною площею 479,30 кв. м, що знаходиться на балансі КП "ВРЕЖО №13"; дане приміщення вбудоване в підвал 5-поверхового будинку за адресою: м. Запоріжжя пр. Леніна, 228 (п. 1.1 договору). Розділом ІІІ договору передбачено порядок визначення орендної плати. Так, згідно з умовами договору розмір орендної плати становить за перший місяць оренди - 5 188,70 грн., за кожний наступний місяць - визначається орендарем самостійно шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції. Орендна плата перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету м. Запоріжжя за місцем знаходження об’єкта, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця. У подальшому 21.03.2007 р. між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП "ВРЕЖО №13" (балансоутримувач) та ТОВ. "СІМП-ЛЕКС" (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення, який посвідчено нотаріально та зареєстровано в Державному реєстрі правочинів за №1978134, згідно з умовами якого орендодавець передає, а ТОВ "СІМП-ЛЕКС" приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу загальною площею 479,30 кв. м 5-поверхового будинку за адресою: м. Запоріжжя пр. Леніна, 228, що перебуває на балансі КП "ВРЕЖО №13".Відповідно до пп. 1.2 договору об'єкт оренди передається в оренду під магазин промислових товарів - 22,00 кв. м, кафе - 457,30 кв. м. Сторонами врегульовано розмір орендної плати в письмовій договірній формі. Крім того, відповідно до додаткової угоди від 05.11.2008 р. до договору оренди нежитлового приміщення від 21.03.2007 р. було змінено ціль використання нежитлового приміщення з "кафе і магазин промислових товарів" на "виставку непродовольчих товарів без здійснення торгівлі". 26.09.2006 р. між Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 13" та ТОВ "СІМП-ЛЕКС" була укладена угода №689/13 про участь у витратах, пов’язаних з управлінням і утриманням житлового будинку та прибудинкової території, предметом якої є спільне користування 5-поверховим житловим будинком по просп. Леніна, 228 у м. Запоріжжі та участь у витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території пропорційно займаної площі. Відповідно до п. 2.2.5 угоди орендар зобов’язався сплачувати витрати по обслуговуванню будинку, прибудинкової території та елементів її благоустрою на рахунок КП "ВРЕЖО №13" до 20 числа поточного місяця згідно з рахунками та актами прийому-передачі виконаних робіт та надання послуг у розмірі 314,42 грн.

З метою використання орендованого приміщення позивачеві необхідно було здійснити певні поліпшення орендованого приміщення та його ремонт, у зв'язку з чим рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.12.2006 р. №480/11 надано дозвіл ТОВ "СІМП-ЛЕКС" на проведення капітального ремонту нежитлового підвального приміщення в будинку №228 по просп. Леніна у м. Запоріжжі, а рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.11.2008 р. №523/1 дозволено ТОВ "СІМП-ЛЕКС" проведення капітального ремонту зазначеного приміщення, яке товариство орендує за договором оренди від 21.03.2007 р.

Водночас, Ухвалою Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 28.02.2007 р. було накладено арешт на підвальне приміщення (бомбосховище), яке знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, просп. Леніна, 228, та заборонено ТОВ "СІМП-ЛЕКС" проведення будь-яких будівельних, реконструкційних та ремонтних робіт у підвальному приміщенні (бомбосховище), розміщеному за адресою: м. Запоріжжя, просп. Леніна, 228, до закінчення розгляду справи по суті. Однак, незважаючи на накладення арешту на орендоване приміщення і неможливість його використання, на виконання зазначених вище договорів ТОВ "СІМП-ЛЕКС" у період з 28.02.2007 р. по березень 2009 р. перераховано до державного бюджету орендну плату на загальну суму 200 995,95 грн., а також пов’язані з управлінням і утриманням житлового будинку та прибудинкової території витрати на загальну суму 9 155,86 грн. (акт звірки взаємних розрахунків від 09.11.2009 р., копії меморіальних ордерів, банківські виписки, листи ДОФ АКБ "Укрсоцбанк" від 16.09.2009 р., ЗОД ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" від 26.08.2009 р. №17-39/15-1207).

З огляду на те, що ухвалою Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 28.02.2007 р. позивачеві було заборонено здійснювати ремонт орендованого приміщення з метою його подальшого цільового використання, останній 18.06.2009 р. звернувся до Запорізького міського голови, Управління житлового господарства Запорізької міської ради та КП "ВРЕЖО №13" з вимогою повернути сплачені за оренду кошти. Заява позивача була мотивована тим, що фактично з моменту заборони здійснювати ремонт приміщення підприємство його не використовує, оскільки без проведення ремонту приміщення не придатне до його цільового використання. У відповіді від 23.07.2009 р. №15-03/2793 на вимогу позивача Управління житлового господарства відмовилося повернути орендну плату, посилаючись на те, що умовами договору оренди повернення орендної плати не передбачено.

Зважаючи на зазначене, враховуючи перерахування орендної плати за час, протягом якого орендоване позивачем приміщення не використовувалося і не могло бути використане через обставини, за які орендар не відповідає (наявність ухвали Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 28.02.2007 р. про накладання арешту на спірне приміщення і заборону ТОВ "СІМП-ЛЕКС" проведення будь-яких будівельних, реконструкційних та ремонтних робіт у підвальному приміщенні (бомбосховище), розміщеному за адресою: м. Запоріжжя, просп. Леніна, 228, до закінчення розгляду справи по суті) позивач звернувся до господарського суду з позовом про зобов'язання відповідачів повернути орендну плату та кошти, перераховані на утримання житлового будинку і прибудинкової території на підставі ст.ст. 762, 1212 Цивільного кодексу України.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 18.01.2010 р. у справі №7/313/09, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 15.04.2010 р. позов до відповідача-1 і відповідача-2 задоволено. Постановою від 26 серпня 2010 р. у справі за № 7/313/09 Вищий господарський суд України підтримав позицію судів у даній справі та керувався наступним. Задовольняючи позовні вимоги до відповідача-1 і відповідача-2, господарські суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що позивачем у спірний період було сплачено грошові кошти як орендодавцеві, так і балансоутримувачу за майно, яке позивач всупереч умов договору не використовував та не мав можливості використовувати за призначенням через обставини, за які він не відповідає, що відповідно до ч. 6 ст. 762, п. 3 ч. 3 ст. 1212 Цивільного кодексу України є підставою для повернення одержаних відповідачами платежів. Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Відповідно до п. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, що діяла у спірний період) орендна плата вноситься орендарем за користування об'єктом оренди незалежно від наслідків господарської діяльності. Господарськими судами встановлено та матеріалами справи підтверджено, що позивач у спірний період (із 28.02.2007 р. по березень 2009 р.) орендоване ним підвальне приміщення не використовував і не міг використовувати за призначенням через обставини, за які він не відповідає (наявність ухвали Ленінського райсуду м. Запоріжжя від 28.02.2007 р. про накладання арешту на підвальне приміщення (бомбосховище), яке знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, просп. Леніна, 228 та заборону проведення будь-яких будівельних, реконструкційних та ремонтних робіт у вказаному приміщенні).

Відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Загальні положення про зобов'язання у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави встановлено ст. 1212 Цивільного кодексу України, згідно з якою особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала; положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події; положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи. Таким чином, враховуючи встановлення господарськими судами факту перерахування позивачем грошових коштів відповідачу-1 і відповідачу-2 (відповідачу-1 —орендної плати, а відповідачу-2 —витрат, пов'язаних з управлінням та утриманням житлового будинку) за період, у якому позивач майно не використовував та не мав можливості використовувати за призначенням через обставини, за які він не відповідає, висновки господарських судів про наявність підстав для задоволення позову є законними та обґрунтованими. Як підсумовуючи наголосив суд касаційної інстанції у даній справі: "Доводи касаційної скарги про те, що відповідачі не чинили перешкод позивачу у користуванні майном (оскільки такі перешкоди чинили мешканці будинку №228 по просп. Леніна) не спростовують висновків господарських судів, з огляду на встановлення господарськими судами факту невикористання та неможливості використання позивачем майна за обставин, за які він не відповідає".

Обґрунтованим було посилання відповідача на ч. 6 ст. 762 ЦК України у справі № 34/202-09-6354 (Постанова ВГСУ від 21 жовтня 2010 р.), в рамках якої Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до суду з позовом до фізичної особи - підприємця про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 86818,42 грн. Як встановлено, 18.07.2008р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем укладено договір №41/52 оренди нежитлового приміщення, за умовами якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 77,7 кв. м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 93. Відповідно до п. 7.13 договору оренди №41/52 вступ Орендаря у користування приміщенням настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень. Відповідно до акту прийому передачі від 18.07.2008р. приміщення першого поверху, загальною площею 77,7 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Катерининська, 93 передано відповідачу.

У зв'язку з неможливістю приступити до використання орендованого приміщення з огляду на знаходження в ньому майна мешканців будинку по вул. Катерининській, 93 (які мають ключі від вказаного приміщення і вільно ним користуються) вже 25.07.2008 року відповідач звернувся до позивача з листом, в якому повідомив орендодавця про неможливість приступити до використання орендованого приміщення у зв'язку зі здійсненням мешканцями будинку №93 перешкод (а саме: мешканці будинку зламали встановлений відповідачем замок та встановили новий замок; при спробі відповідача звільнити приміщення від майна, що знаходиться в ньому, мешканці будинку викликали наряд міліції, який роз'яснив відповідачу про необхідність звернення до суду для отримання рішення про примусове виселення). У зв'язку з наведеним відповідач просив розірвати даний договір оренди і не нараховувати орендну плату.

Не отримавши відповідь на вказаний лист, відповідач 22.08.2008 року повторно звернувся з аналогічним листом до позивача. Вказані листи було одержано позивачем відповідно 25.07.2008 року та 22.08.2008 року, про що свідчать вхідні штампи Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Зважаючи на невнесення відповідачем орендної плати протягом дванадцяти місяців позивач звернувся до відповідача з повідомленням від 02.10.2009 року вих. № 01-15/1219 про відмову від договору оренди №41/52 від 18.07.2008 року на підставі ст. 782 Цивільного кодексу України, в якому запропонував у строк до 20.10.2009 року оплатити заборгованість з орендної плати і пені та здійснити фактичну передачу приміщення за актом приймання-передачі. На зазначену пропозицію позивач відповідь не отримав. З огляду на наведене, Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовом.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог господарський суд першої інстанції, зокрема, виходив з посилання на ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України. Суд апеляційної інстанції погодився з позицією суду першої інстанції та зазначив, що відповідач не використовував орендоване приміщення через обставини, за які він не відповідає. З такими висновками погодився і Вищий господарський суд України, який Постанові від 21 жовтня 2010 р. констатував, що господарськими судами встановлено та матеріалами справи підтверджено, що позивач не використовував спірне приміщення через обставини, за які він не відповідає, а саме: через здійснення перешкод мешканцями будинку №93, що підтверджено наявними у справі доказами (листами відповідача від 25.07.2008 року та від 22.08.2008 року; листом Шевченківського ВМ Приморського РВ Одеського міського управління ГУМВС України в Одеській області №31/22-2753 від 25.02.2010 року; актом обстеження нежитлового приміщення від 16.03.2010 року, затвердженого самим позивачем). Отже, висновки апеляційного господарського суду щодо відсутності підстав для стягнення нарахованої орендної плати є законними і обґрунтованими, оскільки орендар не могла користуватися орендованим приміщенням з причин, які від неї не залежали, - зазначено в судовому рішенні.

У іншій справі № 12/164 з аналогічним предметом спору, до фізичної особи - підприємця позивалося регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області. Позивач зазначав, що уклав з відповідачем договір оренди індивідуально визначеного майна. На виконання умов Договору, сторонами 25.06.2010 підписаний акт приймання-передачі орендованого приміщення та акт технічного стану державного нерухомого майна, що передається в оренду і цей факт не заперечувався сторонами, а у відповідача виникла заборгованість.

Проте, Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 20.01.2011, яке залишене без зміни постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.03.2011, у задоволені позову відмовлено повністю.

Судові рішення мотивовані тим, що майно передавалося в оренду під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, яким відповідач не користувався через обставини, за які він не відповідає. З матеріалів справи: 28.07.2010 відповідач звернувся до позивача з листом про внесення змін до договору оренди від 25.06.2010 в частині відстрочення нарахування орендної плати до моменту відновлення електропостачання на орендований об'єкт, так як електропостачання на об'єкті відсутнє, у зв'язку з заборгованістю балансоутримувача перед ВАТ "Кіровоградобленерго", що не дає можливості використовувати об'єкт за призначенням. Матеріали справи містять копію акта від 16.02.2010 про відключення орендованого майна від мереж електропостачання, складеного представниками ВАТ "Кіровоградолбенерго". Позивачем надана відповідь відповідачеві в листі № 974-49 від 29.07.2010 в якому зазначено, що чинним законодавством не передбачено відстрочення нарахування орендної плати, в зв'язку з чим регіональне відділення пропонує припинити договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) за №47-34 за згодою сторін.

Серед іншого, у справі наявні докази того, що балансоутримувачем майна ДП "Дирекція КГЗКОР" надані письмові пояснення (лист №02-18/31 від 11.01.2011) відповідно до яких на орендованому відповідачем об'єкті відключене електропостачання, тому орендар не користувався приміщенням жодного дня з моменту його передачі, що підтверджується актом ДП "Дирекція КГЗКОР", відповідно до якого орендарю навіть не передавались ключі від даного приміщення. У зв'язку з неможливістю користуватись об'єктом оренди, між орендарем та балансоутримувачем складений та підписаний акт приймання-передавання приміщення від 01.09.2010, за яким відповідач передав з строкового платного користування приміщення кафе площею 155,6 кв. м. Про повернення об'єкта оренди та складання відповідного акта третя особа повідомила письмово орендодавця (позивача) листом № 02-26/2278 від 01.10.2010. Таким чином, як зазначив Вищий господарський суд України у своєму рішенні від 12 травня 2011 р., матеріалами справи доведено, що орендар не користувався об'єктом оренди через обставини, за які він не відповідає і які не залежать від його дій, тому відповідач звільняється від плати за весь час, починаючи від дати підписання акту про передання об'єкту 25.06.2010 до дня повернення об'єкту 01.09.2010.

В підсумку слід зазначити, що положення ч. 6 ст. 762 ЦК України знаходять своє застосування у спорах між суб'єктами господарювання, які володіють достатніми доказами на підтвердження неможливості використання ними об'єкту оренди, незалежно від активного волевиявлення сторони - користувача. При цьому, слід виважено враховувати також положення ч. 1 ст. 767 ЦК України, відповідно до яких наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідає умовам договору, та положень ч. 3 ст. 767 ЦК України, відповідно до яких наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі, переданої у найм. При цьому, якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані. За загальним правилом, для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України не має значення те, що неможливість використання об'єкта оренди настала після підписання акту прийому - передачі, проте, у разі, якщо судом буде встановлено, що на момент підписання такого акту, орендар свідомо зазначив, що прийняв майно у користування у належному стані (тобто і без обмежень у користуванні), хоча це і не було так, - то така недбалість може стати причиною незастосування судом ч. 6 ст. 762 ЦК України. Попри це, і в такому разі арсенал способів судового захисту є невичерпаним, оскільки виникає можливість оспорення самого договору оренди, як такого, що не мав спрямування на настання правових наслідків, що ним передбачалися.

© С.В. Батрин, директор юридичної компанії Lions Litigate
к.ю.н., м.н.с. Інституту держави і права ім. В. М. Корецького НАН України

«Юридическая практика». – 2012. – № 50 (781). – 11 декабря.

Ключові слова:

Додати коментар

Забороняється мат або прихований мат, флуд, оффтоп та реклама у будь-якому вигляді.


Захисний код
Оновити